Eigenheim kaufen — der ganze Prozess durchgerechnet
Erst die Frage davor — lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten? Dann der Kauf selbst: von Kaufpreis und Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) über ein geschenktes oder geerbtes Grundstück bis zum Bankkredit: was es wirklich kostet, was monatlich bleibt, und ob „kaufen oder schenken lassen" günstiger ist. Belegte Steuer-Eckdaten, jede mit Gesetz.
Kaufen oder mieten — was bleibt am Ende übrig?
Die Frage vor dem Kauf. Verglichen wird ehrlich: Wer weniger ausgibt, legt die Differenz an — der Mieter startet mit deinem Eigenkapital im Depot, statt es ins Haus zu stecken.
Deine Rate ist nicht dein Wohnaufwand
Von deiner Monatsrate 1.781 € sind im ersten Jahr 1.167 € Zinsen — die sind weg. Die 614 € Tilgung dagegen sind kein Verbrauch: das Geld wandert vom Konto ins Haus.
Echter Wohnaufwand beim Kauf (Monat 1)
1.592 €
Zinsen + Instandhaltung + Grundsteuer. Ohne Tilgung — die ist Sparen.
Vergleichsmiete
1.400 €
Das ist die ehrliche Gegenüberstellung — nicht Rate gegen Miete.
Kaufen
844.871 €
- Immobilienwert
- 815.113 €
- ./. Restschuld
- 0 €
- + Depot (nach getilgtem Kredit)
- 29.758 €
- gezahlte Zinsen gesamt
- 241.792 €
- Kaufnebenkosten (einmalig, weg)
- 38.565 €
- Instandhaltung + Grundsteuer
- 206.897 €
Mieten & anlegen
1.053.429 €
- Depot vor Steuer
- 1.227.413 €
- ./. Abgeltungsteuer (§ 32d)
- 173.984 €
- gezahlte Miete gesamt
- 681.544 €
Mieten & anlegen liegt nach 30 Jahren um 208.558 € vorn. In diesem Zeitraum holt der Kauf den Rückstand nicht auf.
Der entscheidende Hebel ist nicht, wie lange du bleibst — es ist Wertsteigerung (2 %) gegen Depot-Rendite (6 %). Wächst dein Haus langsamer als ein Depot, vergrößert eine längere Haltedauer den Rückstand, statt ihn aufzuholen. Die Faustregel „nach zehn Jahren lohnt sich Kaufen" beschreibt ein Zinsumfeld, keine Naturkonstante — dreh die beiden Werte und sieh selbst.
Steuerlich ist ein Punkt entscheidend, den reine Finanzrechner meist übergehen: Der Wertzuwachs deines selbstbewohnten Hauses (365.113 €) bleibt beim Verkauf steuerfrei (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG, geprüfter Wortlaut) — die Gewinne im Depot nicht (§ 32d, 26,375 % inkl. SolZ, hier mit 30 % Teilfreistellung für Aktienfonds gerechnet; die Vorabpauschale ist vereinfachend ausgeklammert). Grunderwerbsteuer aus den 16 geprüften Landessätzen (15.750 €, 0,035 %). Instandhaltung mit 1 % des Kaufpreises p. a. und Grundsteuer mit 600 €/Jahr angesetzt — marktübliche Annahmen, keine Steuer-Claims. Wertsteigerung, Rendite und Mietentwicklung sind Annahmen, keine Prognose. Orientierung, keine Beratung.
Orientierung, keine Steuer-/Finanzberatung. Grunderwerbsteuer + Schenkung-/Erbschaftsteuer gegen Primärnormen geprüft (GrEStG / ErbStG, Stand 2026-06); Notar (~1,5 %) und Makler-Satz sind marktübliche Richtwerte, keine Steuer-Aussage. Die Eigenkapitalquote ist eine Orientierung, keine Bank-Zusage.