Erhaltungsaufwand an einer vermieteten Immobilie ist normalerweise sofort voll als Werbungskosten absetzbar. Aber Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen die Renovierungskosten (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a) — dann sind sie nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Gebäude-AfA (2–3 % im Jahr).
Warum das teuer ist — und wie man es vermeidet
Der Unterschied ist gewaltig: sofort voll gegen über 33–50 Jahre gestreckt. Wer größere Sanierungen plant, verteilt sie deshalb oft über die Drei-Jahres-Grenze hinaus oder bleibt gezielt unter den 15 %. Reine Schönheitsreparaturen und übliche Instandhaltung zählen nicht mit.
15-%-Falle nach Immobilienkauf: Sind deine Renovierungskosten sofort absetzbar — oder nur über die Abschreibung? (reine Schwellenprüfung)
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne USt), Maßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung. Ausgenommen: jährlich übliche Erhaltungsarbeiten und Erweiterungen. Orientierung, keine Steuerberatung.