Verkaufst du eine vermietete Immobilie mit Gewinn, ist dieser Gewinn nur dann steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG, „privates Veräußerungsgeschäft"). Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn komplett steuerfrei — egal wie hoch. Die Frist läuft taggenau: steuerfrei bist du erst ab dem Tag nach Ablauf der zehn Jahre.
Die Ausnahme: selbst bewohnt
Wohnst du selbst in der Immobilie, gilt die 10-Jahres-Frist nicht. Der Verkauf ist steuerfrei, wenn du sie entweder durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast — oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3). Die zweite Variante braucht keine vollen drei Jahre: ein zusammenhängender Zeitraum, der das Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre berührt, genügt schon.
Warum das taggenaue Datum zählt
Weil oberhalb der Frist der ganze Gewinn steuerfrei ist und unterhalb der volle Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz belastet wird, kann kurzes Warten sehr viel ausmachen. Prüf deshalb das genaue Frei-Datum, bevor du verkaufst:
Spekulationsfrist-Check: Ist der Verkauf steuerfrei? (reine Fristprüfung, keine Steuerberechnung)
Orientierung, keine Steuerberatung. Prüft nur die Fristregel des § 23 EStG (Datums-Arithmetik) — nicht die Höhe einer möglichen Steuer. Stand VZ 2026, ohne Gewähr.